Der Beleihungswert beschreibt den Wert, den der Kreditgeber für eine Kreditsicherheit ermittelt, die beliehen werden sollen. Als Kreditsicherheit können beispielsweise Immobilien, Wertpapiere, Rechte und Mobilien wie Autos oder Boote fungieren. Bei Immobilien liegt dieser in der Regel bei 70% – 90% des zu erzielenden Preises für ein Objekt. Der durch einen Sachverständigen ermittelte Beleihungswert stellt die Höchstgrenze für einen möglichen Kredit dar, ist Ausgangswert für die anzusetzende Beleihungsgrenze und richtet sich unter anderem nach dem erzielbaren Wiederverkaufswert während der Kreditlaufzeit.
Rechtliche Grundlagen des Beleihungswertes
Gesetzlich geregelt wird der Beleihungswert ausführlich im Jahre 2005 verabschiedeten Pfandbriefgesetz (PfandBG) und der auf dessen Grundlage erlassenen Beleihungswertermittlingsverordnung (BelWertV). Dort sind alle Definitionen und Handhabungen zur Wertermittlung festgelegt, die im Grunde darauf abzielen einen von Preisschwankungen bereinigten Wert als Untergrenze von Verkehrs- oder Marktwert zu ermitteln.
Ermittlung des Beleihungswertes
Bei Wertpapieren und beweglichen Sachen wird vom Marktwert ausgegangen und ein Abschlag genommen. Bei Immobilien kann der Beleihungswert nicht höher sein als der Verkehrswert, also der momentan zu erzielende Preis bei einer Veräußerung der Immobilie. Es gibt hauptsächlich zwei Verfahren, um den Beleihungswert festzusetzen. Das Ertragswert- und das Sachwertverfahren.
Bei dem Ertragswertverfahren wird der nachhaltig erzielbare Mietertrag als Grundlage herangezogen. Der Jahresrohertrag wird dabei um die Betriebsausgaben und die Gebäudeabschreibungen vermindert. Der entstehende Nettoertrag wird wird zu einem marktüblichen Renditesatz kapitalisiert.
Der Sachwert hingegen wird aus der Summe des Bodenwertes und des Bauwertes ermittelt. Während beim Bodenwert der aktuelle Verkehrswert herangezogen wird, kann für den Bauwert mittels des Abschlagsverfahrens die Baukosten und die Baunebenkosten, um besondere Aufwendungen und einen Risikoabschlag gemindert, addiert werden. Häufig wird auch ein Mittelwert aus beiden Verfahren verwendet.
Beleihungswert nicht gleich Kreditsicherheit
Obwohl der Beleihungswert den Wert eines Objektes widerspiegelt, darf dieser aus Vorsicht nicht zu dieser Summe beliehen werden. Zum Schutz des Kreditinstitutes und des Kreditnehmers wird eine Beleihungsgrenze angesetzt die einem gewissen Prozentsatz des Beleihungswertes entspricht. Dieser kann sich bei Immobilien je nach Nutzung und Kreditform von 50% bis 80% unterscheiden. Bei Wertpapieren sogar bis zu 30%.
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