Was ist der Einheitswert?

Der Begriff Einheitswert stammt aus dem Steuerbereich und hat etwas mit der Grund- und Gewerbesteuer gemein. Generell ist der Einheitswert eine Bewertung für Grundstücke, egal ob diese bebaut oder unbebaut dastehen. Für Steuern und Beiträge soll dieser Wert eine Bemessungsgrundlage darstellen. Dabei handelt es sich beispielsweise um die Gewerbesteuer, die Erbschaftssteuer, Grunderwerbssteuer oder Vermögenssteuer. Auch Betriebsgrundstücke oder Grundstücke, die für die Land- und Forstwirtschaft verwendet werden, können mit einem Einheitswert bewertet werden. Für die Bewertung eines Grundstückwertes werden diverse gesetzliche Bestimmungen und Bemessungsgrundlagen herangezogen. Der tatsächliche Markt- oder Verkehrswert kann diesem Einheitswert aber nur nahekommen, ihn nicht punktgenau bestimmen. Äußere und naturgegebene Umstände ändern sich laufend und beeinflussen den Wert.

Feststellung des Einheitswertes

Die Einheitswerte werden von Finanzbehörden ermittelt, welche für die Bewertung so genannte Feststellungsbescheide beantragen. Der Wert, die Zurechnungen des Gegenstandes und die Art des Grundes werden für die Bewertung hinzugezogen. Dementsprechend kann ein Einheitswertbescheid oder Grundlagenbescheid erstellt werden, sodass die Höhe der Grundsteuer ermittelt werden kann. Diese Bescheide müssen verfahrensrechtlich angefochten werden. Andernfalls gilt dieser Einheitswert und ist bindend.

Haupt- und Nachfeststellung

Der Einheitswert zieht sämtliche wirtschaftliche Einheiten in Betracht, die zum Hauptfeststellungszeitpunkt gelten. Bei Einführung aller Einheitswerte erfolgte die Hauptfeststellung erstmals zum 01.01.1935. Alle 6 Jahre sollte ursprünglich eine neue Hauptfeststellung erfolgen, sodass die Werte und Einheiten stets aktuellen Gegebenheiten angepasst sind. Aufgrund des nachfolgenden Krieges wurde die nächste Hauptfeststellung erst wieder 1964 ausschließlich in der Bundesrepublik geschlossen. Da der Aufwand extrem hoch ist, wurden keine weiteren Hauptfeststellungen durchgeführt. Dementsprechend muss man sich auf die Wertverhältnisse und die daraus errechneten Einheitswerte beziehen. Daraus ergibt sich natürlich, dass es sich lohnt, diese Werte „anzufechten“ und neu bewerten zu lassen. Der aktuelle Einheitswert liegt weit über dem realen Kaufwert im aktuellen Jahr.

Bei einer Nachfeststellung wird die wirtschaftliche Einheit neu erstellt. Dies passiert beispielsweise dann, wenn ein Grundstück aufgeteilt werden soll. Dann müssen alle neu entstandenen Parzellen nach aktuellem Wert festgestellt werden und der alte Einheitswert entfällt, bzw. wird aufgehoben. Änderungen aus diesen Nachfeststellungen werden über so genannte Fortschreibungen erfasst. Hier ist die Wertfortschreibung, die Zurechnungsfortschreibung und die Artfortschreibung zu unterscheiden. Bei Mängeln oder Fehlern notiert man die fehlerbeseitigende Fortschreibung.

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Ermittlung von Einheitswerten

Für jeden Bereich kommen eigene, relativ komplizierte Regelungen zum Tragen, um die verschiedenen Grundstücke angemessen bewerten zu können. So wird beispielsweise bei landwirtschaftlichem Vermögen darin unterschieden, welche Erzeugnisse und Erträge aus dem Grund hervorgehen. Weideflächen sind demnach weniger wert als Flächen für den Weinanbau. Bei Grundvermögen und Besitz eines Baugrundstückes unterscheidet man generell zwischen bebauten oder unbebauten Grundstücken. Auch die Art des Grundstückes wird unterschieden, sodass Erbbaugrundstücke anders bewertet werden, als es bei Wohnungs- oder Teileigentum der Fall ist. Wichtig ist auch der Ertrag, der von diesem Grundstück ausgeht. Werden auf einem Grundstück Wohnungen vermietet, so muss man diese nach speziellen Ertragswertverfahren berechnen. Bei bebauten Grundstücken wird häufig das Sachwertverfahren über den Einheitswert entscheiden, je nachdem ob es sich um neue Bauten oder um ältere Gebäude handelt. Besonderheiten gibt es bei Betriebsgrundstücken, sodass das Betriebsvermögen mit einbezogen werden muss. Ein Betriebsgrundstück ist es dann, wenn das Grundstück zu mindestens 50% für betriebliche Zwecke genutzt wird.

Die Wertermittlung und der Einheitswert sind dementsprechend ganz individuell zu berechnen. Viele Faktoren spielen eine Rolle, die grundlegendsten sind beispielsweise die Quadratmeteranzahl und der Bodenwert des Grundes. Auch der Ort des Grundstückes ist nicht unerheblich und macht den größten Teil der Bewertungen aus. So ist ein Grundstück inmitten einer Großstadt wie München mehr Wert als ein Grund und Boden auf dem Land fernab der Zivilisation. Auch die Verkaufs- und Kaufpreise orientieren sich weitgehend am Ort und der Lage. Wer seine Immobilie oder seinen Grund veräußern möchte, der sollte zunächst seinen Einheitswert ermitteln lassen.

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