Freistellungserklärungen gehören in den Bereich der Kreditsicherung. Wer beispielsweise eine Eigentumswohnung eines Wohnkomplexes kaufen möchte, der muss entsprechendes Dokument beantragen. Immerhin finanzieren diverse Bauträger oft mehrere Objekte gleichzeitig und die Bank sichert sich durch Eintragung einer Globalgrundschuld ab. Somit können Wohnungen einer Wohnanlage schon vor Fertigstellung verkauft werden. Dennoch muss ein Darlehen bei der Bank aufgenommen werden, welches für die Bank durch eine Globalgrundschuld abgesichert ist.
Verschiedene Eigentümer, eine Grundschuld!
Eine gängige Form der Grundschuldeintragung ist die Globalgrundschuld, überwiegend in Neubaugebieten, in denen mehrstöckige Wohnkomplexe errichtet werden. Bei einer Globalgrundschuld handelt es sich um eine Grundschuld, welche auf verschiedene Eigentümer geschrieben wird. Im Falle einer Insolvenz kann die Bank diese Grundschuld nutzen und sämtliche Wohnungen verpfänden. Gut für die Bank, schlecht jedoch für die eigene Hausbank, welche schließlich auch ein Darlehen für die Immobilie an den Wohnungskäufer vergeben möchte, aber eigentlich keine zweitrangige Grundschuld akzeptieren „kann“. Dies wäre nämlich dann der Fall, da die Eigentumswohnung durch die Grundschuld des Käufers doppelt besichert wäre.
Hier kommt die Freistellungserklärung ins Spiel, um nicht zwischen Käuferbank und Bauträger zu stehen. Diese wird von der Bank des Bauträgers ausgestellt und verpflichtet sich in dieser, auf die Sicherheit zu verzichten und die Immobilie aus der Globalgrundschuld zu entlassen. Der Käufer muss hierfür allerdings den vollständigen Kaufpreis an den Bauträger gezahlt haben. Der Käufer ist neuer Eigentümer der Wohnung und die Bank des Bauträgers steht keinem Risiko mehr gegenüber.
Freistellungserklärung auch zum Schutz des Käufers
Wer während einer Bauphase eine Eigentumswohnung erwirbt, der muss gegebenenfalls Teilzahlungen leisten. Der Bauträger nimmt dieses Geld jedoch nur dann entgegen, wenn sichergestellt ist, dass die Wohnung von der Globalschuld freigestellt wurde. Der Käufer bekommt damit einen gewissen Schutz, beispielsweise wenn das Objekt nicht fertig gestellt werden kann. Banken seitens der Käufer fordern aus diesem Grund in den meisten Fällen eine Freistellungserklärung, ehe der Kredit ausbezahlt wird. Erst nach Löschung der Globalgrundschuld, erhält der Käufer das Geld aus dem Darlehen. Käufer sollten demnach ebenfalls auf Ausstellung der Freistellungserklärung bestehen.
Wenn das Bauvorhaben nicht fertiggestellt wird
Wird ein Bauvorhaben nicht beendet, beispielsweise durch ungeplante Insolvenz, so kann die Bank das Kaufobjekt wieder freigeben, sofern der Käufer den Kaufpreis der Wohnung auf das Konto eingezahlt hat. Auch ist es möglich, die bereits bezahlten Beträge wieder zurückzuerstatten.
