Um Immobilien- oder Grundstücksdarlehen abzusichern, behalten Banken in der Regel die Grundpfandrechte ein. Dieses dingliche Verwertungsrecht ist meist sogar die Grundlage dafür, dass Banken einen derart hohen Kredit vergeben. Um daraus eine Grundschuld entstehen zu lassen, müssen Eigentümer und Käufer per Notar entsprechende Urkunden aufsetzen lassen. Dann können diese einen Antrag auf Eintragung in das Grundbuch beim Grundbuchamt stellen und der neue Eigentümer ist offiziell eingetragen. Der ehemalige Eigentümer wird übrigens nicht aus dem Grundbuch gelöscht, sondern lediglich rot durchgestrichen, sodass sämtliche Besitzübergänge oder Grundschuldübertragungen stets nachvollziehbar sind.
Der Weg zur Grundschuld – Eintragung und Kosten
Damit eine Grundschuld wirksam wird, müssen sich sowohl die Bank, als auch der Eigentümer, über die Bestellung einig werden. Die Grundlage hierfür bildet der Kaufvertrag. Im Anschluss daran wird der Gang zum Notar notwendig, welcher den Antrag auf die Eintragung im Grundbuch stellt. Wer darüber hinaus eine Briefgrundschuld eintragen lässt, der bekommt einen Grundschuldbrief zugestellt. Für die Eintragung in das Grundbuch werden Grundbuchkosten fällig, ebenso wie für die notariellen Beurkundungen der Grundschuld. Diese orientieren grundsätzlich an der Höhe des Kaufpreises der Immobilie und sind gesetzlich (in %) vorgeschrieben. Möglicherweise fliest aber nicht nur der Kaufpreis, sondern auch andere Arbeiten des Notars in die Endabrechnung. Wer eine Immobilie oder ein Grundstück kauft, der muss die Kosten für die Grundschuld als Kaufnebenkosten einkalkulieren.
Die Grundschuld ist nicht an den Eigentümer gebunden
Eine Grundschuld ist ein nur beschränkt dingliches Recht, sodass die Bank jederzeit eine Zwangsversteigerung einleiten kann. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Schuldner, in diesem Falle der Eigentümer der Immobilie oder des Grundstückes, seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Kann der Eigentümer seine Raten nicht länger an seine Bank bezahlen, kann diese sich das geschuldete Geld über die Immobilie zurückholen und das Objekt zur Zwangsversteigerung ausschreiben.
Weitere Rechte stehen der Bank allerdings nicht zu, denn der Eigentümer kann mit der Immobilie oder dem Grundstück nach Belieben verfahren. Er kann sein Eigentum verkaufen, vermieten oder es verändern und entsprechende Wertveränderungen vornehmen. Er entscheidet vollständig autonom über seinen Grund oder die gekaufte Immobilie, kann diese renovieren und zu eigenen Preisen vermieten und verpachten.
Löschung einer Grundschuld
Die Grundpfandrechte werden nicht automatisch durch die Tilgung des Darlehens gelöscht, sodass die Grundschuld auch nach der letzten Rate noch bestehen bleiben kann. Es muss also keine offene Forderung bestehen, damit eine Grundschuld seine Wirksamkeit erhält. Wer möchte, der kann die Grundschuld löschen lassen. Andernfalls lässt man sie bestehen und nutzt sie gegebenenfalls erneut als Kreditsicherheit. Eine gängige Variante von Grundstücks- oder Immobilienerwerbern. Wer sich für die Löschung der Grundschuld im Grundbuch entscheidet, der benötigt eine öffentlich beglaubigte Löschungsbewilligung seitens des Kreditgebers. Dann kann die Löschung wieder beim Grundbuchamt beantragt werden.
Ist eine Grundschuld das gleiche wie eine Hypothek?
Generell kann diese Frage verneint werden, auch wenn die Hypothek in die Kategorie der Grundpfandrechte gesteckt werden kann. In der Realität wird sie allerdings nur noch in seltenen Ausnahmefällen genutzt. Eine Grundschuld ist nämlich weitaus flexibler, während die Hypothek lediglich eine Sicherung für die Forderung darstellt. Die Hypothek kann auch nicht anderweitig verwendet werden und erlischt, bzw. wird in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt. Eine Grundschuld kann unter Umständen mehrere Forderungen absichern und sogar Ränge vergeben.
Grundschuld und Eigentümergrundschuld
Die Grundschuld besteht solange, bis die Forderungen beglichen wurden. Sind diese erledigt, so wandelt sich die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld um. Natürlich muss auch hier der entsprechende Antrag vom Eigentümer erfolgen. Die Eigentümergrundschuld ist für Banken eine höhere Absicherung als die Grundschuld, da auf ihr keine offenen Forderungen mehr liegen. Neben der Grundschuld und der Eigentümergrundschuld können auch Rechte, bzw. Ränge, vergeben werden. Sie legen fest, in welcher Reihenfolge die entsprechenden Gläubiger gesetzten Falles ausbezahlt werden. Somit ist eine erstrangige Grundschuld eine verstärkte Sicherheit, höher also als eine zweit- oder drittrangige Grundschuld. Immerhin sinkt mit jedem weiteren Rang auch die Wahrscheinlichkeit, im Falle einer Insolvenz an das zugesprochene Geld zu kommen.