Der tatsächliche Wert eines Gebäudes wird allgemein als Gebäudewert bezeichnet. In die Berechnung des Gebäudewertes fließt allerdings nicht der Wert des Grundstückes mit ein. Dieser Wert wird als Bodenwert angegebenen und individuell betrachtet. Durchschnittliche Herstellungskosten bilden die Grundlage des Gebäudewertes, wobei die Baupreisverhältnisse aus dem Jahr 1958 herangezogen werden. Da diese Werte natürlich nicht mehr aktuellen Werten entsprechen, werden sie auf das laufende Ermittlungsjahr umgerechnet. Dieser Wert wird schließlich als Gebäudenormalherstellungswert bezeichnet.
Ermittlung des Gebäudewertes
Um den Wert eines Gebäudes zu ermitteln, müssen mehrere Faktoren zur Bewertung herangezogen werden. Wertsteigerungen oder Wertminderungen werden entsprechend multipliziert oder subtrahiert. Baumängel und Schäden am Bauwerk mindern beispielsweise den Wert eines Gebäudes, während Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen den Wert steigen lassen. Ebenso ist das Alter des Gebäudes für die Berechnung entscheidend und natürlich alle verwendeten Materialien. Das Alter eines Gebäudes spielt deshalb eine Rolle, da binnen der letzten Jahre deutlich effizientere und umweltbewusstere Maßnahmen für den Bau verwendet wurden. So sind sehr alte Gebäude nur bedingt wärmeisoliert und damit nur noch mindernd energieeffizient. Moderne Gebäude sind beispielsweise mit modernen Solar- oder Photovoltaikanlagen versehen, besitzen entsprechende Isolierungen und auch die Baumaterialien sind widerstandsfähiger geworden.
Realistische Gebäudewerte als Sicherheiten für die Bank
Gebäude werden heutzutage nicht selten als Sicherheit für einen weiteren Kredit verwendet. Wer seine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit beleihen will, der muss einen realistischen Gebäudewert ermitteln. Im Falle einer Rückzahlungsunfähigkeit seitens des Kreditnehmers, muss sich die Bank dem Gebäude bedienen. So kann diese das Gebäude zur Zwangsversteigerung ausschreiben. Allerdings muss an dieser Stelle festgehalten werden, dass die Ermittlung von Gebäudewerten stets Verkehrswerte darstellen und reinen Schätzungen unterliegen. Gutachter schätzen somit den Wert, können ihn aber nicht auf den Euro genau ermitteln.
Einheitliche Rechengröße zur Wertermittlung von Wohngebäuden
Der Wert aus dem Jahr 1914 dient noch heute als Grundlage für die Berechnung des Gebäudewertes. Für Wohngebäudeversicherungen spielt dieser Wert immer noch eine große Rolle, wobei man diesen Wert inzwischen durch die Wohnfläche ersetzt. Auch pauschale Gesamtversicherungssummen werden herangezogen, da die Werte aus 1914 relativ ungenau sind.
Unterschieden wird meist nach zwei unterschiedlichen Berechnungsarten. Einmal die Berechnung für Ein- und Zweifamilienhäuser ohne eine gewerbliche Nutzung und einmal eine Berechnung für Mehrfamilienhäuser, sowie gemischt genutzt Gebäude. Die gemischt genutzten Gebäude müssen bis zu maximal 50% gewerblich genutzt werden. Für alle Berechnungsarten empfiehlt sich das Heranziehen eines Spezialisten.
Für die Bewertung von Gebäuden werden generell verschiedene Aspekte unter die Lupe genommen. Auch ganz spezielle Dinge können den Wert eines Gebäudes steigen oder fallen lassen. Gebäudeversicherungen beispielsweise gelten als wertsteigernd, künftig anfallende Baumaßnahmen als wertsenkend.
