Was ist ein umbauter Raum?

Unter dem Fachwort umbauter Raum aus dem Bereich der Immobilienfinanzierung wird das Bauvolumen eines Gebäudes definiert. Das errechnete Bauvolumen dient als Basis für die Berechnung des Beleihungswertes. Die Berechnung wird benötigt, um den Bauantrag zu stellen. Bei einem Neubau errechnet der Architekt diesen Wert.

Umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt

Der Begriff umbauter Raum (UR) ist eigentlich veraltet. Seit 2016 spricht man eher von Brutto-Rauminhalt (BRI). Es gibt Berechnungsunterschiede zwischen den Methoden, daher muss präzise geprüft werden, ob es sich um den Wert UR oder den Wert BRI handelt. Die Begriffe finden sich nicht nur im Bereich der Immobilienfinanzierung, sondern auch bei Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Baugenehmigungen und Verkehrsgutachten.

Berechnung des umbauten Raumes

Die Berechnungsgrundlage findet sind in der Norm DIN 277 und besteht aus den Angaben zur Höhe x Breite x Länge. Das Ergebnis der Berechnung ist das Volumen des Bauwerks, unabhängig von Gestaltung oder Material des Bauwerks. Der errechnete Wert ist die Basis für den Beleihungswert des Objekts und somit integraler Bestandteil der Immobilienfinanzierung. Für eine Darlehensanfrage muss dem Baugeldvermittler oder Darlehensgeber unbedingt das Ergebnis des Wertes mitgeteilt werden. Wenn die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit dient, ist der Beleihungswert die Grundlage für die Höhe der Sicherheit.

Es gibt einige Besonderheiten bei der Berechnung. Darunter fällt unter anderem:

  • Eine Immobilie mit Keller wird ab der Oberkante des Kellerfußbodens berechnet. Ist kein Keller vorhanden, wird bei der Berechnung die Oberfläche des Geländes genutzt.
  • Bei Gebäuden mit mehreren Etagen wird jedes Geschoss einzeln berechnet
  • Ausgebaute Dachräume werden angerechnet bis zur Dacheindeckung. Früher wurde der Dachraum nur zu einem Drittel berücksichtigt
  • Bei einer verputzten Immobilie werden 2% abgezogen

Welche Kosten fallen an?

Die Kosten variieren je nach Objekt und Region. Es kann durchschnittlich mit einem Kubikmeter Preis von 220 – 250 EUR ohne Baukosten und 300 – 330 EUR mit Baunebenkosten gerechnet werden. Bei dem Verkauf einer Immobilie wird meist nur der Quadratmeterpreis berücksichtigt und der umbaute Raum außen vor gelassen. Weitere Informationen finden Sie im Artikel zur Immobilienfinanzierung.

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