Werden Immobilien erworben, so kommt der Begriff der Fälligkeitsmitteilung auf. Diese hat dabei verschiedene Aufgaben zu erfüllen. Zum einen dient sie dem Schutz des Käufers der Immobilie, zum anderen wird sie für die Abwicklung des Kaufvertrags zwingend benötigt. Auch zur Lastenfreistellung des Verkäufers erfüllt die Fälligkeitsmitteilung ihren Zweck. Die Mitteilung bedarf einer speziellen Form und stellt ein amtliches Dokument dar, welches ausschließlich durch einen Notar erstellt werden kann. Für die notarielle Beurkundung wird ein Termin, meist mit Verkäufer, Käufer und einem Makler festgesetzt. Dieses Vorgehen ist fester Bestandteil bei Immobilienkäufen und sichert alle beteiligten Vertragsparteien ab.
Fälligkeitsmitteilung und Käuferschutz
Die Eintragung im Grundbuch fixiert den Kauf einer Immobilie und macht den Käufer zum offiziellen Eigentümer. Diese Umschreibung von altem und neuem Eigentümer kann mehrere Wochen dauern, auch wenn längst der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Theoretisch betrachtet könnte der Verkäufer nun während dieser Zeit seine Immobilie ein weiteres Mal verkaufen oder anderweitig belasten. Er könnte aufgrund diverser Vergehen eine Zwangsversteigerung auf diese Immobilie auslösen, sie an die Kinder oder Enkelkinder verschenken oder andere eigentümerrechtliche Dinge betreiben. Das Geld des Käufers wäre damit verloren und auch die Immobilie wäre weg. Notariell werden aus diesem Grund diverse Schutzregelungen vereinbart und festgehalten.
Die Auflassungsvormerkung als Zwischenabsicherung
Üblicherweise wird dann eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch hinterlassen, sodass der Grund oder die Immobilie in keinem Fall an jemand anderen übertragen, verkauft oder verschenkt werden kann. Im Anschluss an diese Vormerkung im Grundbuch erfolgt die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer, welcher den vereinbarten Kaufpreis sorgenfrei an den Verkäufer überweisen kann. Seine Zahlung ist nun abgesichert und notariell beglaubigt.
Fälligkeitsmitteilung und Verkäuferschutz
Verkäufer benötigen unter bestimmten Umständen ebenfalls eine Art Schutz, beispielsweise wenn die Immobilie selbst finanziert wurde. Hierfür sind normalerweise Grundschulden eingetragen. Diese können erst dann gelöscht werden, sofern das Darlehen vollständig getilgt ist. Auch hier dient die Fälligkeitsmitteilung als Schutz, denn die Kaufsumme für die Immobilie wird direkt für die Darlehenstilgung übermittelt und gelangt nicht erst zum Verkäufer. Nun kann eine so genannte Lastenfreistellung erfolgen und der Notar informiert den Verkäufer über die Zahlung durch den Käufer an die Bank.
Fälligkeitsmitteilungen für die Vertragsabwicklung
Die Aufgabe eines Notars ist es, den Kaufvertrag rechtsgültig abzuwickeln und zwischen Käufer und Verkäufer gültige Verträge und Urkunden auszustellen. Die Fälligkeitsmitteilung wird rechtsgültig und durchsetzbar an den Käufer geschickt, welcher sich nun zur Zahlung verpflichtet. In dieser ist die Höhe des Kaufpreises und das Konto für die Überweisung des Betrages vermerkt.
Eine Fälligkeitsmitteilung fordert den Käufer einer Immobilie zur Zahlung auf. Diese ist jedoch durch einen Notar abgesichert und stellt für ihn kein Risiko dar, auch dann nicht, wenn die Eintragung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist.
Voraussetzungen für die Fälligkeitsmitteilung
Ehe die Fälligkeitsmitteilung ausgestellt werden kann, müssen dem Notar alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Die Eigentumsvormerkung oder Auflassungsvormerkung muss im Grundbuch zugunsten des Käufers eingetragen sein. Durch diese Eintragung ist die Übertragung an jemand anderen gesperrt, der Grund oder die Immobilie ist damit sozusagen reserviert. Als weitere Voraussetzung müssen alle Unterlagen vorhanden sein, welche für die Löschung der eingetragenen Grundschulden benötigt werden. Wichtig ist außerdem, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht an der Immobilie oder dem Grund nicht ausübt. Dieses Vorkaufsrecht ist allerdings nicht immer vorhanden, sodass nur unter bestimmten Voraussetzungen die Gemeinden ein solches Recht besitzen.
