Eine Nachfinanzierung kann nötig werden, wenn Sie mit dem Kapital für einen Immobilienkauf oder -bau nicht auskommen und zusätzliche Mittel benötigen. Während Nachfinanzierungen bei Neubauten eher selten sind, kommt es beim Immobilienkauf häufiger zu diesem Problem. Während der Renovierung tauchen zusätzliche Schäden auf oder die eigentlich geplante Sanierung muss umfangreicher erfolgen als zunächst geplant.
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Die dadurch entstehende Finanzierungslücke kann mit einer Nachfinanzierung geschlossen werden. Im Regelfall können Sie dafür nicht einfach den bereits bewilligten Kredit abändern, da sich bei einer Erhöhung der Kreditsumme diverse Parameter ändern, die zum Beispiel zu einem höheren Zinssatz führen könnten. Einfacher ist eine Nachfinanzierung mit einem neuen Vertrag.
Nachfinanzierung mit einem Nachrangdarlehen
Ein Nachrangdarlehen ist ein Darlehen, das durch das finanzierende Kreditinstitut im Grundbuch eingetragen wird. Es steht aber an letzter Stelle. Das bedeutet, dass im Falle eine Zahlungsunfähigkeit zunächst alle anderen Gläubiger laut Grundbuch bedient werden, bevor der Gläubiger des Nachrangdarlehens Geld erhält. Im Vergleich zu einem normalen Hypothekendarlehen ist der Zinssatz des Nachrangdarlehens höher. Er liegt aber meistens noch unter dem Zinssatz für einen normalen Verbraucherkredit.
Das Nachrangdarlehen ist in der Beantragung etwas aufwendiger und mit zusätzlichen Kosten verbunden, da eine weitere Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden muss. Dafür ist die Zinsbelastung über die gesamte Laufzeit geringer. Die maximale Vertragslaufzeit ist bei Nachrangdarlehen relativ frei wählbar, auch Laufzeiten von bis zu 25 Jahren stellen kein Problem dar. Das ist insbesondere wichtig, wenn die notwendige Nachfinanzierung recht hoch ausfällt, aber die monatlichen Raten nicht so hoch sein dürfen, damit die Finanzierung tragbar bleibt. Sondertilgungen sind bei Nachrangdarlehen bei vielen Banken nur eingeschränkt ohne Entschädigung möglich.
Nachfinanzierung über einen Verbraucherkredit
Bei einem Verbraucherkredit verlangt die Bank in der Regel keine zusätzlichen Sicherheiten, sondern zahlt die gewünschte Summe ohne Hinterlegung einer Sicherheit aus. Je nach Kreditinstitut tragen Verbraucherkredite für Nachfinanzierungen unterschiedliche Namen. Gängig sind zum Beispiel Modernisierungskredit, Wohnkredit oder Sanierungskredit. Weil die Bank bei diesen Produkten komplett auf Sicherheiten verzichtet, ist der Zinssatz höher als bei einem Nachrangdarlehen. Außerdem beschränken die meisten Kreditinstitute die maximale Laufzeit auf 15 Jahre und die maximale Kredithöhe auf 50.000 Euro.
Die Beantragung und die Abwicklung eines Verbraucherkredits sind unkompliziert und kostenfrei, weil keine zusätzliche Grundschuld eingetragen werden muss. Dafür sind die Zinssätze höher und die maximale Laufzeit des Kreditvertrags ist begrenzt. Sondertilgungen können bei Verbraucherkrediten meist unkompliziert vorgenommen werden. Je nach Kreditinstitut ist sogar eine vollständige Tilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Nachfinanzierung über einen Bausparvertrag
Auch Bausparkassen bieten passende Produkte für eine Nachfinanzierung an. Die einfachste Variante ist ein bereits zuteilungsreifer Bausparvertrag, bei dem das Bauspardarlehen sofort ausgezahlt werden kann. Nur die wenigsten Personen werden aber einen zuteilungsreifen Bausparvertrag in der Hinterhand haben, wenn sie eine Immobilie kaufen oder bauen. Deswegen erhalten Sie bei vielen Bausparkassen auch Vorfinanzierungen für einen Bausparvertrag, der erst später zuteilungsreif ist. Sie schließen bei der Bausparkasse sowohl einen Kredit- als auch einen Bausparvertrag ab. In der Regel ist der Kreditvertrag ein endfälliges Darlehen, das fällig wird, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Das Bauspardarlehen löst dann den Kredit ab. Während der Ansparphase zahlen Sie nur die Zinsen für die Kreditsumme und zusätzlich den vereinbarten Sparbeitrag in den Bausparvertrag ein.
Die Kombination von Vorfinanzierung und Bausparvertrag kann für eine Nachfinanzierung lohnenswert sein. Es kommt hier auf den Einzelfall an. Abhängig von der gewünschten Kredithöhe können die monatlichen Zahlungen recht hoch ausfallen, sodass diese Art der Finanzierung nur geeignet ist, wenn genügend Liquidität vorhanden ist. Bei Bauspardarlehen ist eine Sondertilgung in der Regel möglich, die Bausparkassen verlangen aber eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Achten Sie auf die Gesamtfinanzierbarkeit
Wenn Sie eine Nachfinanzierung vornehmen, sollten Sie verstärkt auf die Gesamttragfähigkeit der Finanzierungen achten. Die zusätzliche monatliche Rate sollte im Idealfall auch noch tragbar sein, wenn ein Teil Ihres Einkommens wegfällt, weil Sie arbeitslos werden oder schwerer erkranken. Entscheiden Sie sich im Zweifelsfall lieber für einen höheren Zinssatz mit einer geringeren monatlichen Belastung durch eine längere Vertragslaufzeit.
